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从中介托收定金看交易风险（一）

   众所周知，二手房交易市场的中介服务一般包括提供房产信息、联系双方签约、资金托管、代办过户手续等等。中介服务费也应基于上述服务内容产生并由交易者支付。
    中介——是房地产交易的辅助参与者，却不是交易决策者。
    由于房地产价格波动较强，房价一天一个价，同时中介市场竞争逐渐加剧，尤其是中介机构普遍存在的网点挂牌承包经营形式，使得部分中介网点服务意识差，盲目追求效益，甚至利用掌握信息的优势将中介服务凌驾于买卖交易之上，将收取中介费凌驾于买卖双方的实体利益之上，严重损害交易者利益，以致引发大量的房地产买卖合同纠纷。
    定金法则实际上是一把双刃剑，可以惩罚对方，也可能殃及自身，已经是考验交易诚信度的重要手段。但是，如何行使履行定金过程中的权利义务，或者说在面对不同交易情形，如何收取定金，能否在不同情形下选择支付或拒绝收取定金，都是决定交易走向并决定利益取舍的重要权力，许多交易者往往会忽视，甚至盲目进行授权。
    下面仅列举几例中介公司托收监管定金的风险情形：

    风险情形之一：随意签订中介公司提供的《房地产买卖合同》，几乎让交易者丧失交易控制权利，而处于被动地位。

    提示：该合同有“本条所约定的定金交由买卖双方所指定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或存入监管帐号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金的，不影响定金已交付的认定……”签订类似包含极大风险隐患条款的合同，可能会给交易者造成十分被动的局面。
    对应风险案例一：
    王小姐委托中介公司出卖自有房产，过了几天，中介告知已找到买家并通知双方签订《房地产买卖合同》（有上面内容，见合同第三条第1款）。但签订合同时，卖方并未准备好定金，中介怕跑单，就让双方约定合同签订后2日内支付定金，由中介方托收；同时，又让王小姐出具了一份收到“定金2万元”的收据交给中介方，以便在买方支付定金后交给卖方。此后，在王小姐不知情的情况下，买方在“2日内”仅支付了5000元定金给中介，第三日才补交了15000元到中介公司，中介公司就把王小姐预先开具的收据交给了卖方。现由于多方面原因，王小姐已不能出卖房产，但遭到中介及卖方的反对，中介甚至天天打电话催“卖也得卖，不卖也得卖，否则，要承担房价20％得违约金……”，使王小姐一家十分苦恼。
    律师分析1、就双方实际履行合同的情况看，王小姐本来完全有权利解除合同，原因在于“卖方在约定的2日内仅支付定金5000元，后面虽然补交但过了履行期限，构成违约”，所以王小姐有权单方解除合同，且不承担任何责任。但是，由于其所签订了合同中有授权托收定金的条款，尽管有迟延支付定金的事实，却因中介急于促成交易而损失了合同解除权，那么中介收取迟延支付的定金也应当视为王小姐的默认。相反，如果王小姐没有授权中介托收定金，必然在卖方迟延支付时拒收，并行使单方解除权。
    律师分析2：本来王小姐在行使合同解除权同时，还有没收5000元定金的权利。由于中介放任收取迟延定金的行为，可能导致能收的不能收，还可能会支付房价20％的违约金，甚至还要赔偿中介的损失，利益反差巨大。
律师分析3：中介方在取得交易者授权后，能否正确行使授权不仅是一个业务水平问题，甚至存在一个职业道德问题。同时，更不能剥夺委托人的知情权及决定权，类似现象实际上反映出一些中介人员利用信息优势，迫使委托人放弃交易决策权利的不良现状。
    总结：从上述案例可见，授权中介托收定金完全可能会产生丧失交易控制权的不利后果，隐患巨大。

    风险情形之二：中介方持交易者授权一房两卖，损害交易者利益。

    对应风险案例二：
    李某有一套房产出卖，与中介公司签订了委托中介直接托收定金的服务协议。后房产出售挂牌信息在该中介公司内部网络上被各网点得知，众多业务人员频繁打电话与李某寻价联系，吵的李某耐不住性子，干脆直接宣布“只要是168万底价以上，你们谁签了都行”。就因为这句话，麻烦出现了……
    几日后，李某经中介人员约见了一位卖房者谈好房价，收了4万元定金，签订《二手房买卖合同》……，可就在半月后办理过户登记时，却发现李某房产已被法院查封，原因是另一个卖主也给中介交了4万定金，并由中介人员代签了《二手房买卖合同》并代收了定金，该购房人以李某一房两卖，诉至法院要求李某支付双倍定金8万元。搞的李某莫明其妙，经了解，该中介公司另一义务人员得知李某房产出让信息后，依照李某“只要是168万底价以上，你们谁签了都行”的指令，在不知道该房产已经被转让的情况下，找到一位买家签了合同并收取了定金。
    此后，几方各持己见，后面买家称李某授权中介一房两卖，构成违约；中介称过错在于李某授权不明，不慎重处理寻价，乱发指示，且后一业务员也是中介公司人员，也同样拥有合法授权为由，拒绝赔偿损失，同时，前购房人也以李某一房两卖，导致房产查封交易无法办理为由，要求解除合同，支付房价20％违约金，并赔偿一切损失……
    律师分析1：造成李某一房两卖的原因实际上是因为信息不畅。就中介公司来说，本身管理也存在问题，一是已经签约的房产未及时上报，二是两次收取同一房产的定金监管不够，因此，中介提出的因李某随意授权所有义务人员都可以代理签约并托收定金，应有李某承担后果的理由显然过于牵强，李某自然不会接受。
    律师分析2：无论中介是否承担后一起双倍定金的法律责任。但李某必然是后一起事件的承担主体，因为即以是因中介信息不对等造成的误会，但后卖房人是善意第三者，其主张双倍定金的理由自然是合理合法的。
    律师分析3：李某优先处理后买房人的争议，再办理前次交易过户，否则，可能会引起前次交易的失败而承担更多的法律责任。
    总结：从上述事件的过程中不难发现，无论房地产交易者持何种诚信态度，往往因为对中介公司的授权问题引发矛盾，尽管目前授权中介公司代为签订《买卖合同》的现象在逐步减少，但授权中介公司托收定金的方式，无异会导致交易者无法正常行使权利，并可能造成利益受损。
    （待续）

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