一、商业地产公司交房不能
【案情】
深圳市某投资公司将其正在经营的某国际公寓酒店，以售后返租的形式将其中一套公寓出售给林某，需在约定日期双方办理书面交楼手续而无需实际交付，但因该套公寓内设置整个酒店的通讯设施，无法按约装修并如期交付，该投资公司请教律师怎么办？
【答复】
按照合同约定的条件交付使用（即使是书面交付）是投资公司的合同义务，否则即构成违约，需承担违约责任。迟延交付达到一定条件时购房者还可以要求解除合同。
但是，面临目前的现实情况，也可以通过协商的方式友好、妥善解决：
方案一，可以不装修，也不交付。在依约支付购房者每月固定回报的基础上，还可适当增加固定回报的金额，条件是购房者放弃合同解除权，这样可以暂时缓解购房 者给投资公司的压力。但要注意如果购房者欲转让该房产，新的受让人是否愿意接受该现状，会不会提出更高要求而使投资公司陷入困局？
方案二，鉴于该套公寓已办理了林某名下的房地产证，建议在不影响整个酒店通讯畅通的条件下，对该套公寓按照合同约定的标准装修，并对耽误期间的固定回报予以适当增加，以彻底解决迟延交付的被动局面。
方案三，在投资公司没有精力、财力的情况下，也可暂时搁置此事，待林某提出具体要求或起诉后再做商议。
【评析】
投资公司按期如约交房，是其基本的合同义务，但商业地产与普通住宅不同，林某购买该套公寓并非自主而是通过售后返租收取高额回报。因而，如果投资公司每月 支付固定回报给林某，林某就没有直接的损失。那么，投资公司可以采取暂时不装修、不交付的策略暂避困局。再者，如果投资公司为彻底解决问题，也可以考虑在 不影响通讯设备畅通的情况下，尽快装修交付，赢得客户的信赖。最后，投资公司也可以以不变应万变，暂时不处理该套房产的问题，待林某提出具体要求再做商 议。
总之，对于企业单位的法律问题，不仅要考虑其经营管理的法律限制风险，更要考虑如何化解该风险。
二、二手房交易买方违约
【案情】
为避税签“阴阳合同”
２００８年１１月２８日，刘先生通过中介世洲地产，与购房方程小姐签订了二手房买卖合同（即“阴合同”），约定以５５．５万元实收的价格卖出位于罗湖区贝丽花园的一套房子，程小姐现场支付了２万元定金。根据双方所签二手房买卖合同第８条，买卖双方需支付的税费均由买方支付。该合同第２条明确约定“在签署 本合同后因递件过户需要签署房协及国土部门指定格式合同版本时所填写的价格为登记价格”，“价格方面的约定应以本合同为买卖双方真实的意思表示，合同履行 以本合同为准”。
同年１２月８日，双方到深圳市国土局罗湖分局办理房产过户手续时，刘先生和 买方签署了由中介代为打印好的“阳合同”——《深圳市二手房买卖合同》，中介业务员为帮助买方规避相关税费，在该合同第五条明确“该房地产转让总价款为人 民币４２５４８元”。同一天，买卖双方和银行签订了《二手楼交易资金委托代保管协议》，程将３９．５万元作为购房款交银行保管，并约定买卖双方向银行提供
《二手楼交易委托代保管资金划转付委托书》后，代保管资金划入卖方的账户。
买家要按“阳合同”履行在办理过户当天，程小姐将合同中约定应由第三方持有的办证回执拿走，并于１２月１６日领走了新房产证。
在刘先生得知新房产证已经被程小姐由国土局取走的第二天，程突然给他发来通知，要求以房产证登记价格，即４２５４８元房价完成交易。
刘先生这才意识到，买方想钻阴阳合同的漏洞以４万多元买走他的房子。于是，他向银行提出，依据房产已转让的事实，银行应向其划拨代保管资金，但银行业务 经理表示，根据三方签订的《二手楼交易资金委托代保管协议》，银行应在买卖双方文字确认放款后才可放款，现在买方没有确认，即使房产已经过户仍不能放款。 刘先生对此感到难以接受，房子已经转到程的名下，自己却收不到房款。
随后的几天，刘先生多次催促程小姐履行合同，并于１２月２２日发去了律师函，但程仍然坚持表示自己只会按照房产证登记价格履行。
卖方无奈诉诸仲裁
尽管没有收到房款，刘先生仍抱着最后的希望，在今年１月份将房子腾空，准备收款交房。在得知程小姐仍然无意按照第一个合同履行后，刘先生无奈地向深圳市 仲裁委员会提交了仲裁申请，要求买方履行合同并承担违约责任，同时向深圳市罗湖区法院申请房产保全和银行代保管资金保全。
２月１１日，刘先生收到市仲裁委发出的《仲裁庭组成通知书》，案件于３月４日开庭。程小姐当庭提出之前所签署合同均无效，要求解除所有合同并退回已过户房产。
庭后，仲裁员表示希望双方就该案达成和解，程小姐坚持的两个和解条件，一是退还房产，二是房价降低３万至５万元。刘先生都觉得难以接受，“这两个要求都 很无理，也很过分，明明第一份合同是双方自愿签署的，凭什么仲裁委迁就违约方要我作出这么大让步？”和解迟迟难以达成。
【答复】
第一份合同合法有效
《深圳商报》记者就此案咨询了本律师。本律师认为，本案中的房产证已经办理，说明该房屋原产权明晰，第一份合同是合法有效的，买卖双方均应遵守，不能擅自 违约或变更合同。而第二份合同明显是为了买方避税，其约定的价格与第一份合同的价格相去甚远，不是当事双方的真实意思表示，应为无效条款，不受法律保护。 买方若拒不履行合同是明显违约，应承担相应责任。鉴于该房屋交易已部分履行，并且继续履行可行，因此买方应放款给卖方，并将余款做按揭或直接付款给卖方。 卖方在买方履行合同的情况下，也应依约履行交房义务。
【评析】
近年来一方或双方为了避税，在中介的撮合、默许下，往往采用“阴阳合同”的方式交易。这种交易方式不仅损害国家利益，也成为一方或双方违约的借口。
目前，在法院判决和仲裁裁决中，一般情况下仅将涉嫌避税的条款判定为无效条款而将整个合同确认为有效合同。因此，如果当事方凭相关条款借口不履行合同，仍要承担违约责任。
为了尽量避免一方或双方违约，本律师建议将违约金（定金）标准大幅提高，以增加违约方的违约成本，遏制这种肆意违约的现象。
三、商品房预售合同卖方严重违约
【案情】
某花园业主与开发商签定了《商品房买卖合同（预售）》，按照合同约定开发商应当于2008年12月30日前交楼，但直至2009年2月23日才通知业主收 楼。业主在收楼过程中发现，开发商通过虚假的规划证办理了竣工验收备案。后经业主投诉，建设部门于2009年4月份撤销了开发商的竣工验收备案。另业主发 现
开发商对其花园五万平方土地没有土地证，也没有按照原规划建设幼儿园并与主体一并交付。
【答复】
首先，开发商迟延交楼明显构成违约，应当赔偿迟延交楼期间的违约金。根据建设局撤销开发商工程竣工验收备案文件的时间推算，开发商迟延交楼已经超过二个月，业主有权解除合同。
其次，关于土地证的问题，也就是土地使用权属证明，开发商应当先取得此证才能取得后面的两个规划（用地规划、建设规划）及施工许可证。目前的状况显然不符 合法律规定，但是开发商应当受到的是行政处罚，目前并不直接影响业主的合同权益，只是后面如果要办证会受到影响。
再次，要查规划文件来确认开发商建筑规划是否违法，没有建设幼儿园构成根本性违约，凭此也可以退房。
【评析】
就本案来说，根据目前的情况判断，开发商违约的问题比较多且属根本性的违约，业主有权解除合同。仅凭没有竣工验收备案就可以说明此楼不符合交付条件，可以依法解除合同。
纵观本案，可以明显看出，部分开发商在过去几年房地产市场泡沫的刺激下，盲目扩张，忽视工程管理，漠视合同约束，相关建设、国土部门对开发商、建筑承包商 的监管不到位，造成07、08年期间开发的楼盘项目部分问题多多，开发商固然要承担法律责任，但由此造成的社会矛盾、社会资源耗费应当引起重视！
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